Par Me Mario DI STEFANO, Managing Partner, & Me Quentin MARTIN, Senior Associate, DSM Avocats à la Cour.
I. Les faits
Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg vient de rendre, en date des 13 et 14 janvier 2021, deux jugements 1 qui ont suscité un vif intérêt auprès des bailleurs et des preneurs de baux commerciaux au Luxembourg.
Dans les deux affaires, les preneurs, exerçant respectivement des activités de cafetier et de vendeur de textiles, avaient été assignés en paiement d’arriérés de loyer par les bailleurs et sollicitaient de leur côté une dispense sinon une réduction de loyer.
A l’appui de leur demande, les preneurs faisaient notamment valoir qu’en raison des dispositions légales et règlementaires adoptées dans le cadre de la lutte contre la pandémie COVID-19, ils avaient été privés de la jouissance du bien loué, et n’étaient dès lors pas tenus au paiement du loyer, sinon au paiement de la totalité du loyer.
Le Tribunal a fait droit à ces demandes en exonérant totalement le preneur commerçant en textiles du paiement des loyers et en accordant une réduction de loyer de 50% au preneur-cafetier pour les périodes de fermeture obligatoire des commerces imposées par les autorités luxembourgeoises.
II. Motivation des juges
Pour accueillir la demande des preneurs, les juges ont fait une application particulière d’un concept juridique propre aux contrats synallagmatiques (c’est-à-dire les contrats qui prévoient des obligations réciproques dans le chef des parties, comme c’est le cas pour le contrat de bail) : la « théorie des risques ».
Cette théorie n’est en réalité pas nouvelle, et a notamment été consacrée par un arrêt de la Cour de cassation belge du 27 juin 1946 2 . Elle a également déjà trouvé application en jurisprudence luxembourgeoise. 3
D’après la théorie des risques, l’extinction par suite d’un cas de force majeure des obligations d’une partie entraîne l’extinction des obligations corrélatives de l’autre partie et justifie le cas échéant la dissolution du contrat.
Plusieurs articles du Code civil font une application de ce principe, dont l’article 1722 qui dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par suite d’un cas de force majeure, le bail est résilié de plein droit; et que si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du loyer, ou la résiliation du bail.
En d’autres mots, puisque le bailleur n’est plus en mesure de remplir son obligation contractuelle principale, à savoir de mettre à disposition du preneur la jouissance paisible des locaux loués en raison d’un cas de force majeure ayant mené à leur destruction, il ne peut réclamer la contrepartie qui consiste dans le paiement du loyer.
C’est sur base d’une lecture extensive de, voire par analogie à cet article que les juges ont fait droit aux demandes des preneurs, en retenant que la théorie des risques avait vocation à s’appliquer non seulement en cas de perte matérielle du bien loué mais également en cas de perte juridique de la jouissance paisible de celui-ci :
« la fermeture obligatoire des lieux loués constitue donc une impossibilité pour le bailleur de fournir la jouissance des lieux loués, de sorte que le preneur se trouve, par application de l’article 1722 du Code civil, également délié de son obligation de payer le loyer et les charges inhérentes à l’exploitation des lieux ». 4
Le tribunal a également estimé que le fait pour le preneur commerçant en textiles de ne pas avoir développé une alternative d’exploitation en vendant ses marchandises via internet n’avait pas d’incidence sur la solution du litige, puisque cela n’aurait en tout état de cause pas pu lui procurer une jouissance effective de la chose louée.
En ce qui concerne l’autre dossier, le cafetier n’avait demandé qu’une réduction de 50 % du montant des loyers pour la période de lockdown, de sorte que le juge n’a pas pu lui allouer une exonération totale.
Notons encore que si le Tribunal retient que l’impossibilité d’user de la chose louée conformément à sa destination est susceptible d’exonérer le locataire de son obligation de paiement, tel n’est pas le cas dans l’hypothèse où des événements imprévus entraînent une simple diminution des profits du preneur, sans pour autant l’empêcher d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination. 5
Ces jugements ne sont pas définitifs, et un appel reste probable au regard des enjeux financiers colossaux qu’une consécration durable de cette jurisprudence pourrait avoir au Luxembourg.
III. Best practices
Bien qu’à notre connaissance la jurisprudence luxembourgeoise ne se soit encore jamais prononcée sur le caractère d’ordre public ou non de l’article 1722 du Code civil, la Cour de cassation française a quant à elle explicitement consacré son caractère supplétif, ouvrant ainsi la possibilité aux parties d’exclure par convention l’application de cette disposition. 6
Il ne semble pas déraisonnable de penser que, comme dans beaucoup d’autres matières, les juges luxembourgeois pourraient suivre la même approche que la jurisprudence française pour consacrer le caractère supplétif de l’article 1722 du Code civil.
Au vu des développements qui précèdent, les bailleurs seraient dès lors bien avisés d’insérer à l’avenir dans leurs contrats de bail commercial une clause mettant à charge exclusive du preneur les risques liés à une nouvelle fermeture de longue durée des établissements loués, respectivement prévoyant une répartition des risques clairement définie dès le départ.
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1. J.P. (Luxembourg), 13 janvier 2021, n°94/21 ; J.P. (Luxembourg), 14 janvier 2021, n°124/21.
2. Cass. (be), 27 juin 1946, Arrêt Metro Goldwyn, Pas., 1946, I, 270.
3. Par exemple, T.A. (Luxembourg), 11 janvier 2008, n°109833 ; T.A. (Luxembourg), 16 janvier 2009, n°116672; J.P. (Esch-sur-Alzette), 30 mars 2012, n°1015/12.
4. J.P. (Luxembourg), 14 janvier 2021, op. cit., p. 15.
5. J.P. (Luxembourg), 13 janvier 2021, op. cit., p.4.
6. Cass. (fr.), 17 décembre 2015, n°14-23.385.