Dans le cadre de la réforme de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil (ci-après, la « Loi de 2006 »), des amendements gouvernementaux ont récemment été apportés en vue de renforcer la protection accordée aux locataires lesquelles consistent principalement en ce qui suit:
1. Le loyer légal maximal autorisé est réduit à :
3,5% du capital investi : pour les logements meublés et non-meublés des catégories énergétiques de A+, A, B, C, D et E,
3% du capital investi : pour les logements meublés et non-meublés des catégories énergétiques de F, G, H ou I.
Le capital investi correspond au montant déboursé par le propriétaire pour acquérir et/ou rénover l’immeuble loué. En cas d’immeuble acquis à titre gratuit par voie de succession, le capital devra, le cas échéant et si le montant ne ressort pas de la déclaration de succession, être évalué par le propriétaire par voie d’expertise.
Une annexe détermine le coefficient à prendre en considération pour réévaluer le capital investi d’immeubles anciens (plus de 10 ans).
Le capital investi sera ensuite décoté de 1% par an pour vétusté après 2 ans d’existence du logement.
Ces règles s’appliqueront aux nouveaux baux ainsi qu’au baux en cours si le bailleur décide d’augmenter le loyer en cours de bail.
2. La conclusion d’un contrat de bail oral est désormais interdite. Le contrat de bail dès lors être impérativement rédigé par écrit.
Certaines mentions obligatoires devront désormais figurer dans le contrat de bail à savoir notamment, le montant du capital investi, réévalué et décoté, le montant du loyer, le montant des acomptes sur charges ou le forfait prévu à cette fin, le supplément du loyer pour le mobilier, les frais relatifs aux services additionnels, la mention suivant laquelle le loyer demandé par le bailleur respecte le plafond légal du loyer et l’indication de la possibilité pour les parties de saisir la commission des loyers en cas de litige en ce qui concerne le montant du loyer mensuel.
A défaut d’indication du montant réévalué et décoté du capital investi dans le contrat de bail, le loyer demandé ne pourra pas dépasser un plafond de 8 euros par mètre carré de la surface de référence énergétique renseignée sur le certificat de performance énergétique.
3. La garantie locative ne pourra pas dépasser deux mois de loyer (au lieu de 3 actuellement).
En ce qui concerne la récupération de la garantie locative, une nouvelle procédure est prévue: Si le bailleur n’a pas de revendication en matière d’arriérés de loyer ou s’il n’y a pas de dégâts locatifs constaté lors de l’état des lieux de sortie, la moitié de la garantie locative devra être restituée dans un délai maximal d’un mois à partir de la remise (en mains propres, ou par lettre recommandée avec avis de réception) des clés au bailleur ou à son mandataire. Le solde de la garantie devra quant à lui, être restitué dans le mois qui suit la réception des décomptes relatifs aux charges locatives (que le propriétaire devra réclamer au plus tard 1 mois après la fin du bail), sinon au plus tard un mois après l’approbation définitive des comptes annuels de l’immeuble en copropriété.
Si le bailleur tarde ou refuse de restituer la garantie, il pourra être condamné à payer au locataire, en plus du remboursement de la garantie bancaire, un montant forfaitaire de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard. Il est prévu que cette majoration ne s’appliquera pas si le bailleur peut justifier d’un motif valable imputable au locataire.
4. La colocation, qui n’était pas envisagée jusqu’à présent par la Loi de 2006, a fait actuellement l’objet d’une règlementation à part entière qui aura un caractère impératif. La colocation désigne la location d’un même logement par plusieurs locataires, dénommés colocataires. Il est prévu que la colocation soit organisée dans un document intitulé « pacte de colocation » régissant les conditions du bail entre les locataires et le bailleur (répartition du loyer, répartition des charges, les conditions de constitution et de récupération de la garantie locative, modalité du départ d’un colocataire, etc…). Le pacte de colocation s’applique également dans l’hypothèse où le bailleur habite lui-même dans le logement mis en location.
5. Dans le cas de la location d’un logement meublé, le bailleur est en droit de demander chaque mois, en plus du loyer, un supplément de loyer correspondant à la mise à disposition du mobilier. Ce supplément doit être indiqué de manière séparée et distincte au contrat de bail et ne peut dépasser 1,5% du montant total des factures relatives aux meubles garnissant l’objet donné en location. Seules les factures datant de moins de 10 ans au jour de la conclusion du bail ou de l’adaptation du loyer peuvent être pris en considération pour ce supplément.
Le contenu du Projet de loi est toujours en discussion et est, bien évidemment, encore susceptible d’évoluer.